Edozein egunkari hartu, telebista zein irratia piztu, edota kaleko solasaldiak entzun besterik ez dago, konturatzeko etxebizitzarena dela egungo arazo eta kezka iturri nagusietako bat, eta Urumea bailara ez dago horretatik aparte. Are gehiago, Donostiatik datorren «presioa» jasaten ari dira Astigarraga eta Hernani.
Horren ondorio da bi herriak etxebizitza eremu tentsionatu izendatu izana, arazoa arindu asmoz aplikagarri diren hainbat mekanismo eta neurri dakartzana. Arazoak dagoeneko oso urrunera jo du, ordea, eta tresna horiek zein bestelako neurriak baliatuta ere, egoera zaila aurreikusi dute, datozen urteotarako, Xabier Urdangarin Astigarragako alkateak eta Ainara Atorrasagasti Hernaniko Hirigintza eta Etxebizitza zinegotziak. Biekin aritu gara, eremu tentsionatu izendapenak dakartzan aukerei eta egoeraren zailtasunei buruz.
Alokairuaren muga, prezioen igoera izugarria moteltzeko
Alokairuaren prezioa mugatzeko tresnak dira izendapenak dauzkan nabarmenenak. Batetik, alokairu kontratua berritzean, ezingo da prezioa %10 baino gehiago garestitu, ez bada salbuespen kasuetan (energetikoki hobetzeko obrak egin direnean, adibidez). Eta bestetik, azkeneko 5 urteotan alokatu ez diren etxebizitzetan, Gipuzkoako Erreferentzia Prezioen Indizea aplikatu beharko da alokairu prezioa ezartzeko, eta horrek mugatu egingo du prezioa.
Muga hori ez da oso zorrotza, ordea. Hala azaldu digu Xabier Urdangarinek: «Interneten badago aplikazio bat (serpavi.mivau.gob.es) kalkulatzeko zure etxebizitzaren alokairurako prezioaren muga zein den, eremu tentsionatua bada. Nik proba egin dut gure etxearekin; 85 metro karratu, 20 urte, tarteko ziurtagiri energetikoa, igogailua eta garajea. Ez da hiper-luxuzko etxea. Eta atera zait 746 eta 969 euro arteko prezioan alokatu genezakeela. 2023ko datuen arabera, Astigarragan 878 eurokoa zen batazbesteko alokairu errenta; bi urte pasa direnez, ez da egongo 1.000 eurotik oso urruti. Horrek esan nahi du, indizea aplikatuta 969 euroko errenta kobratu banezake, ez gaudela batazbestekotik oso urruti. Hortaz, eremu tentsionatu izendapenak ez ditu prezioak jaitsiko, inola ere. Saihestuko ditu 1.200 edo 1.300 euroko errentak, alokairuan ez zeuden horietan. Baina lehendik 1.100 euroan zegoena, horrela geratuko da. Beraz, muga bat jarriko zaio, baina lehendik oso prezio altuetan zegoen tokietan ez da ikaragarrizko aldaketa izango. Dena den, batazbestekoa 878 eurokoa bazen, izango dira 600 edo 700 eurokoak ere, eta horiek neurrigabe hazteko aukera mugatuko dugu behintzat».
Atorrasagastik ere uste du «prezioen eskalada izugarria mugatzeko» balioko duela, eta horiek mugatuta, ez direla «hain erakargarriak» izango dagoeneko prezio altuetan dauden horiek: «Horrek tresna bat emango die maizterrei, negoziatzeko». Edonola ere, alokairuan oso etxebizitza gutxi daudela nabarmendu du: «Gaur begiratu dut plataformetan, eta hiru bakarrik zeuden Hernanin; merkeena 1.100 euroan». Horregatik, etxebizitza hutsak mugiaraztean jarri du begirada: «Horiek merkatura bideratzea da erronka nagusia».
Etxebizitza hutsak merkaturatzeko, neurriak eta lanketa
Etxe hutsak merkaturatzeari begira, lanketa bikoitza ari dira egiten Astigarragan eta Hernanin. Batetik, etxe hutsak «ahalik eta gehien» zergapetuko dituzte. Bi kasuetan, dagoeneko igo dute IBIaren errekargua maximora, %150era; eta «oso kanon potenteak» ezarriko dituzte etxebizitza hutsentzat, izendapenak hala baimenduta. Horiek kobratzeko, baina, udalek ziurtatu behar dute etxe hori hutsik egon dela, eta hori «ez da hain erraza», diotenez. Hernanin, esaterako, 554 etxe dira ziur azkeneko bi urteotan hutsik egon direnak, baina uste dute 779 direla denera: «Kontua da, kasu batzuetan ur kontsumoa komunitarioa daukatela, eta ezin dugula zehatz esan etxe hori hutsik dagoenik, susmoa izan arren», azaldu du Atorrasagastik.
Astigarragan, berriz, ia 200 etxebizitza zeuden hutsik 2023an, eremu tentsionatu izendapena eskatzeko ikerketa egin zutenean. «Etxejabeak estutu behar ditugu, etxeak alokairuan jartzeko. Lortuko bagenu etxebizitza horiek alokairu merkatura ateratzea, ariko ginateke arazoari irtenbide txukun bat ematen», dio Urdangarinek. Horretarako, adierazi du jendeari ulertarazi behar zaiola «etxebizitza ezin dela izan espekulaziorako zerbait, ezin diogula soilik errentagarritasunari begiratu».
Horretan datza bigarren lanketa, jabeak etxea alokatzera animatzean. Atorrasagastik azaldu du, etxejabeekin harremanetan jarri zirela, jakiteko etxeak hutsik izatearen arrazoia: «Batzuen kasuan da beharrik ez daukatelako, baina beste batzuek beldurra aipatu ziguten, apurtu egingo dieten, ezingo ote dituzten bota... Eta oso kezkatuta geratu ginen horrekin. Nola animatu jabe horiek etxebizitza alokatzera? Horretarako jarriko dugu martxan Etxebizitza Behatokia, Etxegurarekin egin dugun hitzarmenaren baitan».
Behatokiaren helburua izango da «harreman zuzena izatea maizterrekin eta jabeekin», eta Etxegura arduratuko da horretaz, Udalak ez daukalako «horretan sartzeko eskumenik». Horrela, Behatokiak «gertutasuna» bilatuko du, maizterrak artatuz eta lagunduz, eta jabeekin «lanketa haundia» eginez: informazioa emango diete Bizilagun, Alokaplus eta antzeko plataformen inguruan, eta baita Limes inmobiliaria sozialarekin martxan jarriko duten programaren inguruan ere. 'Huts-unea' izeneko programa izango da, Aldundiak diruz lagundutakoa, eta «bitartekaritza zerbitzua» eskainiko du Limesek: «Bateragarriak diren maizter eta jabeak elkartu, jarraipen zuzena egin, bi aldeekin harremana izan, etxea gainbegiratu... Etxejabeei segurtasuna emateko proiektu bat da». Horren guztiaren berri emateko, saio informatibo ireki bat egingo dute urtarrilean, etxe hutsen jabe guztiak gonbidatuta.
Errentaren %30 baino gehiago, alokairua ordaintzeko
Alokairuaren prezioak neurrigabe igo diren honetan, bere errentaren %30 baino gehiago bideratzen dute astigartarrek eta hernaniarrek, batazbeste, alokairua ordaintzera. Datua are gogorragoa da gazteen kasuan. Horregatik, alokairurako dirulaguntzak ematen dituzte bi udalek urtero. Hernanikoak 210.000 euroko partida dauka une honetan, erdia gazteei bideratuta: «Gazteen eskaria ikaragarria da, eta dirulaguntzek ere ez dute arintzen daukaten beharra», dio Atorrasagastik.
Astigarragan, berriz, bikoiztu egin dute gazteen alokairurako dirulaguntzetarako partida: 30.000 eurotik 60.000 eurora pasako da 2026an. «2023an ikerketa egin genuenean, ikusi genuen emantzipazio adina bajuagoa dela Astigarragan, inguruko herrietan baino. Ez dakit nola irakurri datu hori, baina guk larritasuna ikusten dugu», dio Urdangarinek: «Gazte batek ezin du bakarrik asumitu 1.000 euroko alokairu bat; baina noski, erostera joanez gero, arazoa beste horrenbestekoa da. Larritasun hori nabari da bereziki orain etxebizitza bila abiatzen den belaunaldi horretan, urte gutxiko epean ikaragarri beltza jarri delako kontua».
Etxebizitza babestuak eta tasatuak, bertakoei lehentasuna emanda
Alokairuen prezioak izugarri garestitu badira, ez dira aparte geratu etxebizitzen salmentarenak. Are gehiago, «oso garesti» daude etxebizitza tasatuenak ere, bi udaletako ordezkariek aitortu dutenez, «merkatu prezioarekin proportzioan erabakitzen direlako». Horrela, badira etxebizitza tokatu eta erosi ezin dutenak.
Erosketari begira, eremu tentsionatu izendapenak ez du aurreikusten erregulatzeko mekanismo zehatzik, baina ahalbidetuko du etxebizitza babestuak eta tasatuak gehiago izatea, eta horietan baldintzak zehaztuko dituzte bi udalek, bertan erroldatutakoek lehentasuna izan dezaten. Hernanin, dagoeneko ezarri dute kupoen sistema azkeneko promozioetan, aurrena Hernanin erroldatutakoek izan dezaten lehentasuna, eta ondoren bertan lan egiten dutenek. Halaxe egingo dute hurrengoetan ere: «Datozen promozioetan, kalkulatu dugu 1.400-1.700 etxebizitza berri egingo direla Hernanin».
Astigarragan ere baliatuko dute herrikoei lehentasuna emateko aukera hori, Plan Orokor berria indarrean sartzean: «Uste dugu 2028an egon daitekeela indarrean, eta bertan 500 etxebizitza inguru daude aurreikusita, horietatik erdia babestua, tasatua edo alokairu sozialekoa. Horien eragina 2030ean nabaritu dezakegu, eta bitartean egoera oso konplikatua daukagu urte batzuetarako».
Donostiaren presioa, kaltetan
Donostiarekiko gertutasuna eta han dagoen presioa dira etxebizitzaren arazoa areagotu dutenak, azkeneko urteotan. Zentzu horretan, lehentasuna bertan erroldatutakoek izatea garrantzitsua izango da: «Ikerketa egin genuenean, Etxebiden 1.090 eskaera zeuden erregistratuta Astigarragarako, eta horietatik %82 ziren beste herrietan erroldatutakoak, seguruenik gehienak Donostiakoak. Hemen sumatzen dugun presioa izugarria da, eta horrek dakar prezioen igoera. Presio hori ez da arinduko epe motzean, han ere kontua oso zail dagoelako. Presioa ez dator soilik Donostian bizi nahi dutenengatik; inbertsio gisa ere askok begiratzen dio Donostiari. Eta bitartean, arazo hori jasango dugu Astigarragan».
Ekintza txiki asko, arazoa bideratu nahian
Bat datoz Urdangarin eta Atorrasagasti, ekintza eta neurri txiki askoren baturarekin soilik lortuko dela etxebizitzaren arazoa bideratzea: «Ezin gara egon mirari baten zain, pentsatuz Europak etxebizitzaren merkatu librea interbenitu, arautu edo mugatuko duela. Egin behar duguna da aukeran dauzkagun neurri guztiak aplikatzen joan. Ez dago berehalako neurririk, bost urteko epean arazoa konponduko duenik, inondik inora. Donostiako presioa ere ez delako arinduko epe laburrean», adierazi du Astigarragako alkateak. Hori berretsi du Hernaniko zinegotziak ere: «Neurri eta ekintza txiki asko dauzkagu esku artean, errealitatera jo dugu egingarriak diren ekintzak markatzeko, eta guztien beharra izango dugu. Zenbat eta gauza gehiago egin, orduan eta inpaktu haundiagoa izango dugu».
Alokairu sozialean ere jarriko dute indar berezia bi udalek, gazteei, diru-sarrera oso txikiak dituztenei eta kolektibo zaurgarriei zuzendutako horietan. Hernanin, etxebizitza publikoen parke hori haunditu nahian ari dira, Floridan partzela bat eskuratu eta Aldundiarekin batera alokairu sozialerako etxebizitzak eginda: «Ez da erraza izango, baina horretarako borrokan ari gara». Izan ere, Etxebideko datuak oso esanguratsuak dira: Hernanirako dauden 1.986 eskaeretatik, 1.200 inguru dira alokairurako.
Astigarragan, berriz, alokairu sozialera bideratuko dute hurrengo promozioen zati bat.
Alokairuaren prezioen muga, inbertsoreak uxatzeko tresna
Goizegi da eremu tentsionatu izendapenaren eraginkortasuna neurtzeko, baita izendapena lehenago jaso zuten herrietan ere. Baina zeharkako eragin positibo batzuk nabaritu dira dagoeneko, Atorrasagastik azaldu duenez: «Errenteriatik komentatu digute, inmobiliarietan galdetuta nabaritu dutela inbertsoreak jaitsi direla. Ikusi dute etxea alokairuan jartzeko erosten duten horiek desagertzen hasi direla bat-batean, eta soilik geratu direla benetan herrian bizi nahi duten horiek. Beraz, muga hauek eragin dute irabazi asmoz dabiltzanak uxatzea, eta bertan bizi nahi dutenei konpetentzia gutxitzea. Hori garrantzitsua izango da».
Aurreneko ur-tantak, etxebizitzaren erreka bere onera bideratzeko erronka zailean.