Hipoteka-gastuek, eta bereziki horiek bezeroaren eta banketxearen artean banatzeak, borroka judizial luzeak eragin dituzte azken urteotan. Orain, Auzitegi Gorenak airean zegoen beste ordainketa bat argitu berri du, eta Probintzia Auzitegiek kontsumitzailearen aldeko iritzia eman dute.
Gorenak zehaztu duenez, gastu hori bankuak ordaindu behar du, baldin eta eskritura 2019ko hipoteka-legearen aurrekoa bada eta hipoteka-gastuen klausula «gehiegizkotzat» jotzen bada. Izan ere, duela bi urte onartutako Higiezinen Kredituaren Legean ezartzen da mailegu-hartzaileak ordaindu behar duela tasazioa, hau da, kontsumitzaileak.
Auzitegi Gorenak jakinarazi duenez, «Epai honekin, arlo zibileko salak hipoteka-mailegua formalizatzeak kontsumitzaileei ezartzen dizkien klausulak baliogabetzearen ondorio guztiak ebatzi ditu. Doktrina horrek esan nahi du kontsumitzaileek eskubidea dutela jabetza-erregistro, gestoria eta tasazio gisa ordaindutako gastu guztiak itzultzeko, baita notario-gastuen erdia itzultzeko ere», esan dute. Madril, Malaga eta Oviedoko Probintzia Auzitegiek eman zutenaren ildotik doa ebazpen hori.
Aldaketa ekarriko du Gorenak 2019ko hasieran erabakitakoarekin
Ebazpen horrek, gainera, aldaketa ekarriko du Gorenak 2019ko hasieran erabakitakoarekin. Duela bi urte, Auzitegi Gorenak ezarri zuen Jabetza Erregistroaren gastua %100 finantza-erakundeei zegokiela, eta notariotza-gastuen %50 eta kudeaketa-gastuen %50 ordaindu behar zituela. Hala ere, Europar Batasuneko Justizia Auzitegiak (EBJA), 2020ko urriaren amaieran, banku-erakundeak kudeaketa-gastuen %100 bere gain hartzera behartu zituen. EBJAren epaiak aukera ematen zuen kontsumitzaileek kudeaketa-gastuen %100, erregistro- -gastuen %100 eta notariotza- -gastuen %50 erreklamatzeko. Gainera, tasazioaren %100 ere batu da orain.
Gorenaren eta EBJAren epai horrekin, notariotzaren gastuaren %50 eta tasazioaren, gestoriaren eta erregistroaren gastuaren %100 erreklamatzeko aukera zabaldu da.
Tasazioak kudeaketa gastuen parte izan behar du
Auzitegi Gorenaren ustez, tasazioak kudeaketa gastuen parte izan behar du eta, beraz, jurisprudentzian oinarrituta, mailegu-emaileek hartu behar dute bere gain, hau da, bankuek. «Tasazio-gastuak hipoteka-bermea eratu nahi den finkaren tasazioaren kostua dira.
Tasazioa, berez, ez da hipotekaren baliozkotasun-betekizuna, baina legeak hipoteka epaiketa bidez zuzenean exekutatzeko betekizun batzuk bete behar ditu, besteak beste: «Hipoteka eratzeko eskrituran zehaztu behar da interesdunek zein preziotan tasatzen duten finka edo ondasun hipotekatua, enkantean tasa gisa balio dezan; prezio hori ezin izango da, inola ere, tasazioan adierazitako balioaren ehuneko 75 baino txikiagoa izan».
«Erreklamazioa aurkeztu behar da hipoteka-mailegua sinatu zuen erakundeko Bezeroarentzako Arreta Zerbitzuan»
Aurkezten denetik bi hilabetera erantzunik jaso ez bada edo ezezkoa bada, kontsumitzaileak demanda judiziala jarri ahal izango du mailegu-hartzailaren edo zordunaren egoitzako edo bankuaren egoitza sozialeko barruti judizialean.
Kontsumitzaileen bulegoek eta abokatuek epaia txalotu dute, eta berretsi dute «entitateak itzuli egin behar dituela gastuen zenbatekoak eta legezko interesak, mailegu-kontsumitzaileak egindako ordainketa bakoitzetik, normalean eskritura egilesten den datarekin bat datorrena».
Bestalde, azaldu dutenez, «albiste garrantzitsua da 2019ko ekaina baino lehen sinatutako maileguak dituzten hipotekadunentzat, are gehiago, Auzitegi honek hipotekatuen interesen aurkako hainbat epai ematen dituenean, adibidez, IRPHari buruz emandakoa edo zoru-klausula bidezko berritze-akordioak».
Nola erreklamatu hipoteka-gastuak
Lehenengo mugimendua da erreklamazio bat aurkeztea hipoteka-mailegua sinatu zuen erakundeko Bezeroarentzako Arreta Zerbitzuan (edo, hala badagokio, hipoteka eratzeko dirua eskatu zitzaion pertsona, fusionatu edo xurgatu duen nortasun berriarena).
Erreklamazioa aurkezten denetik bi hilabete igaro ondoren, eta Bezeroaren Arretarako Zerbitzuak erantzun ez badu edo erantzuna ezezkoa izan bada, kontsumitzaileak demanda judiziala jarri ahal izango du mailegu-hartzailearen edo zordunaren egoitzako edo bankuaren egoitza sozialeko barruti judizialean, bata zein bestea.
Epaitegian aurkeztu beharreko demandan eskatu behar da klausula deuseztatzea, gehiegikeriagatik, eta itun horren ondorioz ordaindutako gastuak itzultzea. Gastu horiek behar bezala dokumentatu behar dira, dagozkien fakturekin. Jarri behar den prozedura mota dela eta, abokatuaren eta prokuradorearen esku-hartzea beharrezkoa izango da.
Abokatuek gomendatzen dute gastu guztiak erreklamatzea, bai eta haien legezko interesak ere, bakoitza ordaintzen den egunetik aurrera. «Eta beharrezkoa da fakturak aurkeztea kontzeptu bakoitzagatik ordaindu zuena egiaztatzeko», gaineratu du abokatuak.
Irekiera batzordea, oraindik airean
Kontsultoriak diotenez Auzitegi Gorenak 2020ko uztailaren 16ko Europako epaiaren ondoren irekiera-komisioari buruz egiten duen erabaki berria eta kontsumitzaileak bidegabeki ordaindutako gastuetatik eratorritako zenbatekoak erreklamatzeko preskripzio- -epea ezagutzea besterik ez da geratzen.
«Azken horri buruz, zenbait epe aztertzen dira, epaitegietatik kanpo, ahots juridikoen artean; izan ere, 2020ko abenduaren 28koa izan zen murriztaileena», baina, beraien ustez, »Auzitegi Gorenaren 2019ko abenduko epai batekin bat etorriz, epea kontatzen hasiko da jurisdikzio-organo batek klausula deuseza dela adierazi ondoren», azaldu dute abokatuek.
Txantxillako etxeek zazpi-zortzi urte dituzte.
Bezeroak jakin dezake hipotekaren arabera zenbat diru suposatzen duten gastuek eta «erreklamatzea merezi du»
Notario gastuak hipotekaren 0,1 eta 0,5 izan ohi dira, jabetza erregistratzeko gastuak %0,2 gehienez, kudeaketa ordainsariak 400 euro eta tasazio gastuak 300 euro. Horren batuketa itzuli beharko dute banketxeek.
Auzitegi Gorenak doktrina berri bat ezarri du, bezeroek jabetza-erregistro, gestoria eta tasazio gisa ordaindutako gastu guztiak eta notario-gastuen erdia itzultzeko eskubidea dutela jasotzen duena. Bezeroek zenbat diru suposatuko duen galdetzen dute eta gastu horien ordainketa banketxearen aldetik honela banatuta geratuko lirateke:
Notario-gastuak: hipoteka- -erantzukizunaren % 0,1 eta %0,5 izan ohi dira. Partida horren erdia berreskura daiteke.
Kudeaketa-ordainsariak: ez daude legez araututa. 400 euro ingurukoak izaten dira. Kontzeptu horrengatik ordaindutakoaren %100 ere erreklamatu daiteke.
Jabetza erregistratzeko gastuak: ez dute hipoteka-erantzukizunaren %0,2 gainditzen. Bezeroak abonatutako guztia berreskuratzeko eskubidea du.
Eraikinaren tasazio-gastuak: 300 euro inguru kostatzen da, batez beste. Guztiak berreskuratu daitezke, azken epaiaren arabera.
Gastu horiek erreklamatzeko, bezeroari ohiko erreklamazio bat jarri beharko dio bankuan, edo abusuzko klausulen salaketa bat jarri beharko du epaitegian. Horretarako, lehenik eta behin, kontratua formalizatu ondoren ordaindutako partiden faktura guztiak bildu beharko dira.
Interesak ere erreklamatzeko eskubidea dago
Kontsumitzaileak, ordaindu zituen eta ez zegozkion hipoteka-gastuak erreklamatzeaz gain, horien legezko interesak ere erreklamatzeko eskubidea du. Epaiaren arabera, kontsumitzaileak ordaindu dituen zenbatekoen legezko interesak baliogabe deklaratzen diren gastuengatik, ordaindu ziren egunetik sortzen dira, eta ez erreklamazio judizial edo estrajudizialetik.
Hala ere, demandatzaileak bereziki zuhur jokatu behar du; izan ere, demandan bere erreklamaziotik sortutako interesak baino ez baditu eskatzen, auzitegiak ez dio eskatzen duena baino gehiago emango, ultra petita bidezko inkongruentziarik ez izateko.
Hernani Finkak Txirrita kalean.
Hipoteka gastuak erreklama daitezke hipoteka likidatua baldin badago eta bankuak atzerapen desleiala ezingo du alegatu
Banketxeak uko egiten badio erreklamazioari epaitegian demanda bat jarri daiteke eta epaia irabazten baldin bada kostuak banketxeak ordaindu behar ditu, gehiegi kobratu zizkigun hipoteka-gastuak itzultzeaz gain.
Hernani Finkak-en nabaritu dituzte auzitegien ebazpenak. «Jendeak galdetzen du ea zer pauso eman behar diren, baina hala ere informatuta etortzen da eta hemendik gomendatzen diegu aurrera egitea. 2.000, 3.000, 4.000 euro izan daitezke hipotekaren arabera eta pena merezi du. Kasu ia denak irabazi egingo dira eta kostuak banketxeak ordaindu behar dituzte».
Hipoteka-gastuak erreklama daitezke hipoteka ezeztatuta badago?
Kontsumitzaileak ez du bere izaera galtzen kontratua iraungi edo likidatu delako. Kontratua betetzeak ez du atzeraeraginez aldatzen kontratua egiten den unean kontsumitzailea profesionalaren aurrean gutxiagotasun-egoeran egotea. Kontratua agortzeak ez du eragozten erabat deusezak diren klausulen baliozkotasuna berrikustea eta haien ondorioak zuzentzea
Banku-erakundeak atzerapen desleiala alegatu ahal izango du hipoteka zaharren hipoteka-gastuak erreklamatzen badira?
Banku-erakundeak ezin izango du alegatu atzerapen desleialik, hipoteka-mailegua eratu zenetik kontsumitzaileak hipoteka-gastuak erreklamatu arte denbora-tarte haundi bat igaro delako; izan ere, printzipio horren eta eraginkortasun-printzipioaren aurkakoa litzateke kontratazioaren egunean ordaindu zituen gastuak erreklamatzeko jurisprudentzia berri bat aplikatzen duen kontsumitzailearen jokabidea abusuzkotzat edo desleialtzat jotzea.
Hipoteka-gastuengatik epaitegian demanda jarri behar da?
Hipoteka sinatzen duen banketxeak uko egiten badio erreklamazioari erantzuteari edo hipoteka-gastuak itzultzeari, epaitegietan demanda bat jartzea pentsatu behar da. Aukera hori motela da eta ez dago garaipen bermaturik, baina epaileak alde egiten badu, epaiketaren kostuak banketxeak ordaindu beharko ditu, gehiegi kobratu zizkigun hipoteka-gastuak itzultzeaz gain.
Zer epe daukat hipoteka gastuak erreklamatzeko?
Urte honetara arte, lehen adierazi den bezala, abusuzko klausula bat kontsideratzen denez, erreklamazio zibil bat eginez gero, ez litzateke inoiz preskribatu behar. Hala ere, Europar Batasuneko Justizia Auzitegiaren 2020ko uztailaren 16ko epaiaren arabera, bost urte daude hipoteka kitatzen denetik hipoteka-gastuak erreklamatzeko.
Gastu horiek gaur egungo hipoteka batean ager daitezke?
Datozen hilabeteetan hipoteka bat sinatu behar baduzu, bankuak eskaintzen dizun dokumentazioa ondo berrikusten duzula ziurtatu beharko zenuke, eta gai horretan aditua den bati galdetu beharko zenioke ondo azal diezazula zer ondorio izan ditzakeen banku-erakundeak kontratuan txertatzen duen klausula bakoitzak; horrela, etorkizunean ezustekorik ez izateko eta gehiago ordaintzeko aukera saihestuko duzu.